Saps què pots amortitzar d’un bé inmoble?

L’amortització de béns inmobles fa referència al registre en comptabilitat de la depreciació que pateixen els béns d’una empresa (actius), bé sigui pel seu ús o pel simple pas del temps. D’aquesta manera, podem trobar que el valor dels inmobles està format per dos elements:

– Terreny

– El construït en el terreny

Només és amortitzable el valor de la construcció, ja que el sòl és una cosa que per norma general no es deprecia, sinó que augmenta el seu valor. Per tant, primerament, haurem de diferenciar el valor del sòl i el de la construcció.

1. Com es calcula el valor de la construcció?

El valor de la construcció es calcula aplicant al valor d’adquisició el percentatge que resulti del valor cadastral. Ens poden servir de guia els valors que apareixen en el rebut de l’IBI, per saber quin percentatge del valor total correspon a cada part; i aplicar aquest percentatge al preu d’adquisició.

Per exemple:

Vam comprar un immoble per un import de 600.000 €, despeses incloses.

Segons l’últim rebut d’IBI el valor cadastral és el següent:

• Valor del sòl: 100.000
• Valor construcció: 200.000

Per tant la proporció és del 66.66%

Això que vol dir que a l’hora d’amortitzar tindrem:

• Valor del terreny: 600.000 * 33.33% = no amortitzable
• Valor de la construcció: 600.000 * 66.66% = 399.960 € amortitzable a raó del 2 o 3% anual

2. Valor amortitzable

Per demostrar l’amortització d’un bé s’ha de reflectir en la comptabilitat de l’empresa la minoració del valor d’aquest bé, per a això cal tenir en compte diversos factors:

1. El seu preu d’adquisició, en el qual es contempla el preu pel qual ens van vendre l’immoble més els costos, com assegurances, duanes, notari, registre, impostos, etc. que se li apliquin. Aquestes despeses són considerades major valor d’adquisició i per tant amortitzables al mateix percentatge.
2. El valor que es preveu que tingui quan finalitzi la seva explotació per part de l’empresa, anomenat valor residual
3. c. El valor amortitzable, és a dir el valor pel qual s’amortitza
4. I el valor comptable, el valor reflectit en comptabilitat

 

3. Amortització lineal

Hi ha diferents mètodes d’amortització de béns però el més comú és el mètode lineal, el qual consisteix a calcular la depreciació del bé adquirit per l’empresa en quotes fixes i constants. Per tant tots els anys comptables tindríem una quota fixa d’amortització. Podem trobar els coeficients d’amortització lineal en les taules d’amortitzacions.

 

4. Què són les taules d’amortització?

El mètode més comú per amortitzar un immoble és utilitzant les taules d’amortització, les quals estableixen per a cada actiu un coeficient d’amortització lineal màxim i un període màxim d’amortització, nombre d’anys estimat.

 

Per exemple:

Un ordinador recentment comprat es pot amortitzar entre un mínim de 4 anys i un màxim de 10, amb un coeficient màxim del 25%.

 

Per norma general els dos tipus d’edificis que es diferencien en les taules d’amortització són:

– Naus industrials i magatzems, amb un percentatge màxim d’amortització del 3% anual i un període màxim de 68 anys.

– Edificis d’habitatges, comercials o oficines amb un percentatge del 2% i com a període màxim 100 anys

 

Edificis industrials	3%	68
Terrenys dedicats exclusivament a enderrocs	4%	50
Magatzems i dipòsits (gasosos, líquids i sòlids)	7%	30
Edificis comercials, administratius, de serveis i habitatges	2%	100

 

A la taula d’amortització que es pot observar a dalt hi trobem el coeficient mínim i màxim d’amortització, de manera que:

• El màxim és l’establert com a percentatge, és a dir, en edificis industrials seria el 3%.
• D’altra banda, el mínim és el resultant del període útil estimat.

Per exemple: 68 anys que seria 100/68 = 1.47%

 

5. Amortització de béns usats

Els immobles són considerats usats quan han estat posats en funcionament abans que de ser adquirits i tinguin una antiguitat superior a 10 anys.

En aquest cas l’amortització és diferent ja que, per exemple, no poden acollir-se al mètode d’amortització accelerada de la pimes. Es podrà amortitzar partint de:

• El preu d’adquisició: es pot doblar el coeficient d’amortització màxim de les taules oficials.
• El preu originari: S’aplica sobre aquest preu el coeficient màxim de les taules. Si no coneix aquest valor pot determinar pericialment.

 

6. Amortització d’immobles arrendats

L’amortització d’un immoble arrendat consisteix a dotar com a despesa el 3% del valor de construcció de l’immoble i aquesta despesa s’aplica proporcionalment als dies de l’any en què l’immoble està arrendat, tal com s’explica en l’article “Despeses deduïbles d’immobles ”

 

7. Incentius fiscals d’Empreses de Reduïda Dimensió:

a. amortització accelerada

Aquest mètode consisteix a acollir-se a un incentiu fiscal pel qual es pot amortitzar de forma més ràpida al que preveu les Taules Oficials. Aquesta manera d’amortització es pot prendre si fiscalment tenim la condició d’empresa de reduïda dimensió (límit d’import net de la xifra de negocis anterior menor a 10 milions d’euros).

A més de complir la condició d’empresa de reduïda dimensió, també s’ha de complir que la inversió s’efectués en elements nous de l’immobilitzat material o de les inversions immobiliàries. Aquests poden amortitzar, a efectes fiscals, al percentatge que resulti de multiplicar per 2 el coeficient d’amortització lineal màxim previst en les taules d’amortització.

 

b. Llibertat d’amortització per a inversions amb creació d’ocupació

La llibertat d’amortització és un altre incentiu fiscal que implica la capacitat del subjecte de determinar el ritme de depreciació fiscal dels seus actius sense necessitat de seguir un dels mètodes d’amortització corrents. Els requisits per a beneficiar-se de la llibertat d’amortització són:

1. La societat ha de ser de reduïda dimensió en el període impositiu en què es realitza la inversió.
2. Igual que en el cas de l’amortització accelerada, la inversió s’ha de fer en elements nous de l’actiu.
3. Els elements objecte d’inversió han de posar-se a disposició de l’empresa dins el període impositiu en què té la consideració de reduïda dimensió. La llibertat d’amortització és igualment aplicable als elements encarregats a tercers, per exemple en el cas de l’execució d’una obra, com als construïts per la mateixa empresa sempre que durant el període en què es finalitzi la inversió l’empresa sigui de reduïda inversió.
4. La inversió ha d’anar acompanyada d’un increment de la plantilla mitjana de l’empresa en els 24 mesos següents al període impositius en què els béns entren en funcionament.
5. Hi ha un límit en la quantia de la inversió que pot beneficiar d’aquesta llibertat d’amortització, el qual és el resultat de multiplicar la xifra de 120.000 euros per l’increment de plantilla

 

8. Mètodes d’estimació directa o objectiva:

• Estimació directa: L’estimació directa normal és uns dels sistemes possibles de l’IRPF als que poden optar els autònoms. Qui pot tributar en estimació directa?
  • Autònoms que facturin més de 60.000 € anuals. Per sota d’aquesta quantitat podrien tributar en estimació directa simplificada.
  • Autònoms que hagin renunciat als règims simplificat o de mòduls.
• Estimació objectiva o de mòduls: Estableix una estimació dels rendiments de les activitats empresarials de les persones físiques en funció de certs paràmetres. Aquest s’aplica exclusivament a empresaris i professionals que compleixin els requisits següents:

• Que cadascuna de les seves activitats estigui inclosa en l’Ordre del Ministeri d’Hisenda i Administracions Públiques que desenvolupa el règim d’estimació objectiva.
• Que el volum de rendiments íntegres en l’any immediat anterior, no superi:
  • 250.000 € per al conjunt d’activitats agrícoles, ramaderes i forestals.
  • 150.000 € per a el conjunt de les activitats econòmiques, exceptuant les anteriors.

 

De totes maneres sempre va bé comptar amb un assessor fiscal. Si teniu qualsevol consulta en aquest aspecte no dubteu en contactar-nos.