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Tabla de amortización, ¿sabes qué puedes amortizar de un bien inmueble?

Amortizar bienes inmuebles hace referencia al registro en contabilidad de la depreciación que padecen los bienes de una empresa (activos), bien sea por su uso o por el simple paso del tiempo, se pueden amortizar vehículos con actividad empresarial o también existe la amortización del inmovilizado material. Para una visión más general de los distintos métodos de amortización. De esta manera, podemos encontrar que el valor de los inmuebles está formado por dos elementos:

  • Terreno
  • Lo construido en el terreno

Solamente es amortizable el valor de la construcción, ya que el suelo es algo que por norma general no se deprecia, sino que aumenta su valor. Por tanto, primeramente, vamos a tener que diferenciar el valor del suelo y el de la construcción.


1. ¿Cómo calcular la amortización del Inmovilizado material?, calcula el valor de la construcción.

El valor de la construcción se calcula aplicando al valor de adquisición el porcentaje que resulte del valor catastral. Nos podemos guiar de los valores que aparecen en el recibo del IBI, para saber qué porcentaje del valor total corresponde a cada parte; y aplicar ese porcentaje al precio de adquisición.

Por ejemplo:

Compramos un inmueble por un importe de 600.000€, gastos incluidos.

Según el último recibo de IBI el valor catastral es el siguiente:

  • Valor del suelo: 100.000
  • Valor construcción: 200.000

Por tanto la proporción es del 66.66%

Esto que significa que a la hora de amortizar tendremos:

  • Valor del terreno: 600.000*33.33% = no amortizable
  • Valor de la construcción: 000*66.66% = 399.960€ amortizable a razón del 2 o 3% anual

2.    Valor amortizable

Para demostrar la amortización de un bien se debe reflejar en la contabilidad de la empresa la aminoración del valor de dicho bien, para ello hay que tener en cuenta varios factores:

  1. Su precio de adquisición, en el cual se contempla el precio por el cual nos vendieron dicho inmueble más los costes, como seguros, aduanas, notario, registro, impuestos, etc. que se le apliquen. Dichos gastos son considerados mayor valor de adquisición y por tanto amortizables al mismo porcentaje.
  2. El valor que se prevé que tenga cuando finalice su explotación por parte de la empresa, llamado valor residual
  3. El valor amortizable, es decir el valor por el cual se amortiza
  4. Y el valor contable, el valor reflejado en contabilidad

3. Amortización lineal

Existen diferentes métodos de amortización de bienes, pero el más común es el método lineal, el cual consiste en calcular la depreciación del bien adquirido por la empresa en cuotas fijas y constantes. Por tanto todos los años contables tendríamos una cuota fija de amortización.

Podemos encontrar los coeficientes de amortización lineal en las tablas de amortización.


4. ¿Qué son las tablas de amortización?

El método mas común para amortizar un inmueble es utilizando las tablas de amortización, las cuales establecen para cada activo un coeficiente de amortización lineal máximo y un periodo máximo de amortización, número de años estimado.

Por ejemplo:

Un ordenador recién adquirido puede amortizarse entre un mínimo de 4 años y un máximo de 10, con un coeficiente máximo del 25%.

Por norma general los dos tipos de edificios que se diferencian en las tablas de amortización son:

  • Naves industriales y almacenes, con un porcentaje máximo de amortización del 3% anual y un periodo máximo de 68 años.
  • Edificios de viviendas, comerciales u oficinas con un porcentaje del 2% y como periodo máximo 100 años.
Edificios industriales 3% 68
Terrenos dedicados exclusivamente a escombreras 4% 50
Almacenes y depósitos (gaseosos, líquidos y sólidos) 7% 30
Edificios comerciales, administrativos, de servicios y viviendas 2% 100

En la tabla de amortización lo que se puede observar son el coeficiente mínimo y máximo de amortización, de manera que:

  • El máximo es el establecido como porcentaje, es decir, en edificios industriales sería el 3%.
  • Por otro lado, el mínimo es el resultante del periodo útil estimado.

Por ejemplo:   68 años que seria 100/68 =1.47%


5. Amortización de bienes usados

Los inmuebles son considerados usados cuando han sido puestos en funcionamiento antes de que lo hayamos adquirido y tengan una antigüedad superior a 10 años. En este caso la amortización es diferente ya que, por ejemplo, no pueden acogerse al método de amortización acelerada de la pymes. Se podrá amortizar partiendo de:

  • El precio de adquisición: se puede doblar el coeficiente de amortización máximo de las tablas oficiales.
  • El precio originario: Se aplica sobre éste precio el coeficiente máximo de las tablas. Si no se conoce este valor puede determinarse pericialmente.

6.    Amortización de inmuebles arrendados

La amortización de un inmueble arrendado consiste en dotar como gasto el 3% del valor de construcción del inmueble y dicho gasto se aplica proporcionalmente a los días del año en que el inmueble está arrendado, tal y como se explica en el artículo “Gastos deducibles de inmuebles

7.    Incentivos fiscales de Empresas de Reducida Dimensión:

a.     Amortización acelerada

Este método consiste en acogerse a un incentivo fiscal por el cual nuestro inmovilizado se puede amortizar de forma más rápida a lo previsto en las Tablas Oficiales. Este modo de amortización se puede tomar si fiscalmente tenemos la condición de empresa de reducida dimensión (límite de importe neto de la cifra de negocios anterior menor a 10 millones de euros).

A parte de cumplir la condición de empresa de reducida dimensión, también se debe cumplir que la inversión se efectuara en elementos nuevos del inmovilizado material o de las inversiones inmobiliarias. Éstos pueden amortizarse, a efectos fiscales, al porcentaje que resulte de multiplicar por 2 el coeficiente de amortización lineal máximo previsto en las tablas de amortización.

b.    Libertad de amortización para inversiones con creación de empleo

La libertad de amortización es otro incentivo fiscal que implica la capacidad del sujeto de determinar el ritmo de depreciación fiscal de sus activos sin necesidad de seguir un de los métodos de amortización corrientes. Los requisitos para beneficiarse de la libertad de amortización son:

  1. La sociedad debe ser de reducida dimensión en el periodo impositivo en que se realiza la inversión.
  2. Al igual que en el caso de la amortización acelerada, la inversión debe realizarse en elementos nuevos del activo.
  3. Los elementos objeto de inversión han de ponersea disposición de la empresa dentro del período impositivo en el que tiene la consideración de reducida dimensión. La libertad de amortización es igualmente aplicable a los elementos encargados a terceros, por ejemplo en el caso de la ejecución de una obra, como a los construidos por la propia empresa siempre y cuando durante el periodo en que se finalice la inversión la empresa sea de reducida inversión.
  4. La inversión debe ir acompañada de unincremento de la plantilla media de la empresa en los 24 meses siguientes al periodo impositivos en que los bienes entren en funcionamiento.
  5. Existe un límite en la cuantía de la inversión que puede beneficiarse de dicha libertad de amortización, el cual es el resultado de multiplicar la cifra de 120.000 euros por el incremento de plantilla.

8.    Métodos de estimación directa u objetiva:

  • Estimación directa: Laestimación directa normal es unos de los sistemas posibles del IRPF a los que pueden optar los autónomos. ¿Quién puede tributar en estimación directa?
    • Autónomos que facturen más de 60.000€ anuales. Por debajo de esta cantidad podrían tributar en estimación directa simplificada.
    • Autónomos que hayan renunciado a los regímenes simplificado o de módulos.
  • Estimación objetiva o de módulos: Establece una estimación de los rendimientos de las actividades empresariales de las personas físicas en función de ciertos parámetros. Éste se aplica exclusivamente a empresarios y profesionales que cumplan los siguientes requisitos:
    • Que cada una de sus actividades esté incluida en la Orden del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas que desarrolla el régimen de estimación objetiva.
    • Que el volumen de rendimientos íntegros en el año inmediato anterior, no supere:
      •  250.000€ para el conjunto de actividades agrícolas , ganaderas y forestales.
        • 150.000€ para el conjunto de las actividades económicas, exceptuando las anteriores.

De todas formas siempre va bien contar con un asesor fiscal para este tipo de trámites. Si tenéis cualquier consulta al respecto no dudéis en contactarnos.

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