En la declaració de la renda cal declarar els béns immobles. Aquests poden classificar-se en dues categories: d’una banda, la imputació de rendes per a segones residències o altres immobles desocupats; i de l’altra, que és el que ens ocupa aquí, els rendiments obtinguts pel lloguer d’immobles. En aquest article expliquem com es poden deduir determinades despeses quan l’immoble està llogat, ja que en aquests casos existeixen despeses específiques que la normativa permet deduir. El rendiment net de l’immoble es determina per la diferència entre els ingressos percebuts (el lloguer abonat pels arrendataris) i les despeses necessàries per obtenir aquests ingressos.
Les despeses deduïbles derivades del lloguer d’un immoble inclouen totes aquelles que es poden acreditar com a necessàries per generar el rendiment. És important tenir present que hi ha certs límits a la deducció. La suma de les despeses per interessos i de les despeses de conservació i reparació no pot superar els ingressos obtinguts. És a dir, no es pot generar un rendiment negatiu mitjançant aquestes despeses. Quan en un mateix exercici fiscal hi ha més d’un contracte de lloguer sobre el mateix immoble, el límit de despeses deduïbles es calcula considerant els imports satisfets durant l’any i els ingressos obtinguts en aquest mateix període.
Les despeses relacionades amb immobles arrendats que poden deduir-se, amb determinades condicions, són les següents:
1. Interessos i despeses de finançament
Els interessos de préstecs destinats a l’adquisició o millora de l’immoble, així com les despeses de finançament associades, són deduïbles. S’ha d’acreditar mitjançant documentació que el préstec s’ha utilitzat per a aquesta finalitat.
2. Conservació i reparacions
Són deduïbles les despeses destinades al manteniment de l’immoble, com ara pintura, arrebossat o reparació d’instal·lacions. També és deduïble la substitució d’elements com ara sistemes de calefacció, ascensors o portes de seguretat. En canvi, no és deduïble la instal·lació de nous elements.
Les despeses dirigides a millorar l’immoble es consideren inversions i no reparacions. Aquestes s’han de tenir en compte en el moment de transmetre l’immoble per determinar si existeix un guany o pèrdua patrimonial.
No són deduïbles les despeses incorregudes abans o després del període en què l’immoble està llogat, llevat que es pugui demostrar de manera clara la seva relació directa amb l’obtenció de rendiments futurs i que no s’hagin destinat a l’ús propi del propietari. Igualment, no són deduïbles les despeses derivades d’accidents que disminueixen el valor de l’immoble, com ara incendis o inundacions. Tal com ja s’ha indicat, la suma de les despeses d’interessos i de reparació i conservació no pot superar els ingressos obtinguts pel lloguer.
3. Tributs
Es poden deduir tant tributs locals com taxes i exaccions estatals, sempre que estiguin directament relacionats amb els ingressos generats i no tinguin caràcter sancionador. Alguns exemples de tributs locals deduïbles són l’Impost sobre Béns Immobles o les taxes de recollida d’escombraries o enllumenat.
En canvi, l’ITP i l’IVA no són deduïbles com a despesa en els termes següents:
• En els lloguers de locals comercials, places d’aparcament i altres immobles no destinats a habitatge, es pot deduir l’IVA suportat si el lloguer està subjecte a IVA.
• En el cas de lloguers d’habitatges, l’IVA suportat en serveis vinculats incrementa el valor de la despesa i, per tant, pot ser deduït com a part d’aquesta.
4. Serveis personals
Són deduïbles els serveis com consergeria, jardineria o vigilància. Quan l’immoble forma part d’una comunitat de propietaris, aquests serveis sovint s’inclouen en les despeses comunitàries, també deduïbles.
5. Despeses jurídiques
Algunes despeses jurídiques relacionades amb la gestió de l’activitat d’arrendament poden ser deduïdes. Per exemple, els costos de redacció del contracte o les despeses derivades de procediments judicials per reclamar rendes impagades o promoure desnonaments.
6. Assegurances
Són deduïbles les primes d’assegurança abonades pel propietari o usufructuari. Aquestes pòlisses solen cobrir responsabilitat civil, incendi, robatori i altres riscos.
7. Serveis i subministraments
Les despeses de subministraments com aigua, electricitat o gas poden deduir-se sempre que siguin abonades pel propietari i no per l’arrendatari.
8. Amortització
L’amortització de l’immoble és una despesa deduïble rellevant en el càlcul del rendiment del lloguer. La normativa vigent permet deduir el 3 per cent anual del valor de construcció de l’immoble, excloent-ne el valor del sòl. La proporció entre sòl i construcció es pot obtenir del rebut de l’IBI. L’amortització s’aplica proporcionalment als dies de l’any en què l’immoble ha estat llogat.
Aquesta deducció redueix el valor d’adquisició a efectes de càlcul d’un eventual guany patrimonial en cas de transmissió, fet especialment rellevant en operacions de venda o reestructuració patrimonial.
D’acord amb la doctrina recent del Tribunal Suprem (2023 i 2024), quan l’immoble s’ha adquirit per herència o donació, la base d’amortització és el valor total d’adquisició declarat en l’impost corresponent, i no únicament l’import de les despeses i tributs associats a la successió o donació. Aquesta doctrina corregeix el criteri administratiu anterior, que limitava notablement la deducció d’amortització en aquests casos, i consolida una interpretació més favorable per al contribuent.
Si teniu qualsevol dubte o necessiteu assessorament professional, no dubteu a contactar-nos a https://gmtaxconsultancy.com/en/contact/