En la declaración de la renta deben declararse los bienes inmuebles. Estos pueden clasificarse en dos categorías: por un lado, la imputación de rentas por segundas residencias u otros inmuebles desocupados; y por otro, que es el objeto de este artículo, los rendimientos obtenidos por el alquiler de inmuebles. En este artículo explicamos cómo pueden deducirse determinados gastos cuando el inmueble está arrendado, ya que en estos casos existen gastos específicos que la normativa permite deducir. El rendimiento neto del inmueble se determina por la diferencia entre los ingresos percibidos (la renta abonada por los arrendatarios) y los gastos necesarios para obtener dichos ingresos.
Los gastos deducibles derivados del alquiler de un inmueble incluyen todos aquellos que puedan acreditarse como necesarios para la obtención del rendimiento. Es importante tener en cuenta que existen ciertos límites a la deducción. La suma de los gastos por intereses y de los gastos de conservación y reparación no puede superar los ingresos obtenidos. Es decir, no se puede generar un rendimiento negativo mediante estos gastos. Cuando en un mismo ejercicio fiscal existen varios contratos de alquiler sobre el mismo inmueble, el límite de gastos deducibles se calcula teniendo en cuenta los importes satisfechos durante el año y los ingresos obtenidos en ese mismo periodo.
Los gastos relacionados con inmuebles arrendados que pueden deducirse, con determinadas condiciones, son los siguientes:
1. Intereses y gastos de financiación
Son deducibles los intereses de préstamos destinados a la adquisición o mejora del inmueble, así como los gastos de financiación asociados. Debe acreditarse documentalmente que el préstamo se ha utilizado para dicha finalidad.
2. Conservación y reparaciones
Son deducibles los gastos destinados al mantenimiento del inmueble, como pintura, enlucido o reparación de instalaciones. También es deducible la sustitución de determinados elementos como sistemas de calefacción, ascensores o puertas de seguridad. En cambio, no es deducible la instalación de nuevos elementos.
Los gastos dirigidos a mejorar el inmueble se consideran inversiones y no reparaciones. Estas deben tenerse en cuenta en el momento de transmitir el inmueble para determinar si existe una ganancia o pérdida patrimonial.
No son deducibles los gastos realizados antes o después del periodo de alquiler, salvo que pueda demostrarse de manera clara su relación directa con la obtención de rendimientos futuros y que no se hayan destinado al uso propio del propietario. Igualmente, no son deducibles los gastos derivados de siniestros que reduzcan el valor del inmueble, como incendios o inundaciones. Tal como se ha indicado, la suma de los gastos por intereses y reparaciones no puede superar los ingresos obtenidos por el arrendamiento.
3. Tributos
Son deducibles tanto tributos locales como tasas y exacciones estatales, siempre que estén directamente relacionados con los ingresos generados y no tengan carácter sancionador. Algunos ejemplos de tributos locales deducibles son el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o las tasas de recogida de basuras o alumbrado.
Por el contrario, el ITP y el IVA no son deducibles como gasto en los siguientes términos:
• En los alquileres de locales comerciales, plazas de aparcamiento y otros inmuebles no destinados a vivienda, puede deducirse el IVA soportado si el arrendamiento está sujeto a IVA.
• En el caso de alquileres de viviendas, el IVA soportado en servicios vinculados incrementa el valor del gasto y, por tanto, puede deducirse como parte del mismo.
4. Servicios personales
Son deducibles servicios como conserjería, jardinería o vigilancia. Cuando el inmueble forma parte de una comunidad de propietarios, estos servicios suelen incluirse en los gastos comunitarios, también deducibles.
5. Gastos jurídicos
Determinados gastos jurídicos relacionados con la gestión del arrendamiento pueden ser deducibles. Por ejemplo, los costes de redacción del contrato o los gastos derivados de procedimientos judiciales para reclamar rentas impagadas o promover desahucios.
6. Seguros
Son deducibles las primas de seguros abonadas por el propietario o usufructuario. Estas pólizas suelen cubrir responsabilidad civil, incendio, robo y otros riesgos.
7. Servicios y suministros
Los gastos de suministros como agua, electricidad o gas pueden deducirse siempre que sean abonados por el propietario y no por el arrendatario.
8. Amortización
La amortización del inmueble es un gasto deducible relevante en el cálculo del rendimiento del alquiler. La normativa vigente permite deducir el 3 por ciento anual del valor de construcción del inmueble, excluyendo el valor del suelo. La proporción entre suelo y construcción puede obtenerse del recibo del IBI. La amortización se aplica de forma proporcional a los días del año en los que el inmueble ha estado alquilado.
Esta deducción reduce el valor de adquisición a efectos de calcular una eventual ganancia patrimonial en caso de transmisión, lo que resulta especialmente relevante en operaciones de venta o reestructuración patrimonial.
De acuerdo con la reciente doctrina del Tribunal Supremo (2023 y 2024), cuando el inmueble se ha adquirido por herencia o donación, la base de amortización es el valor total de adquisición declarado en el impuesto correspondiente, y no únicamente el importe de los gastos y tributos asociados a la sucesión o donación. Esta doctrina corrige el criterio administrativo anterior, que limitaba de forma notable la deducción de la amortización en estos casos, y establece una interpretación más favorable para el contribuyente.
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