En la declaració del IRPF s’han de declarar els rendiments del capital immobiliari, i alguns es poden deduir. Aquests poden ser de dos tipus:
- D’una banda, la imputació de rendes per segones residències o altres immobles que estiguin a disposició del declarant
- I, per altra banda, que és el que ens ocupa avui, els rendiments obtinguts pel lloguer d’immobles. En aquest article veurem com podem deduir despeses en el cas de lloguer ja que, en aquest cas, hi ha certes despeses deduïbles en la declaració de l’IRPF.
El rendiment net del lloguer de l’immoble es determina mitjançant la diferència entre els ingressos obtinguts (és a dir, la renda cobrada pels arrendataris) i les despeses suportades per obtenir tal rendiment.
Les despeses deduïbles dels ingressos obtinguts d’un immoble llogat són qualsevol despesa que pugui acreditar-se com a necessària per a l’obtenció dels rendiments de l’esmentat immoble, d’aquesta manera es pot determinar el rendiment net d’aquest.
Cal tenir en compte que hi ha un límit de despeses deduïbles. A la suma de les despeses d’interessos i de conservació i reparació no s’ha de superar la quantia dels rendiments obtinguts. És a dir, no es pot obtenir un rendiment negatiu per aquestes despeses.
El límit de despeses deduïbles en el cas que hi hagi diversos contractes d’arrendament en un any sobre el mateix immoble es computarà considerant les quantitats satisfetes en l’any i els ingressos obtinguts durant aquest període de temps.
Les despeses relacionades amb un immoble arrendat que es poden deduir, sempre tenint en compte certes precisions, són les següents.
1. Interessos i despeses de finançament
Els interessos dels préstecs per a l’adquisició o millora d’immobles així com les despeses de finançament són deduïbles, tenint en compte que cal provar mitjançant comptes o escriptures que aquests préstecs estan dedicats a aquest fi.
2. Conservació i reparació
Es poden deduir despeses produïdes pel manteniment dels béns materials com ara el pintat, estucat o la reparació de les instal·lacions; així com la substitució, tot i que no instal·lació, de certs elements com calefacció, ascensor, portes de seguretat …
Per contra no són deduïbles aquelles quantitats que hagin estat destinades a una ampliació o millora del bé immoble. Aquestes despeses es consideren com una inversió, donada la seva millora, i s’haurà de tenir en compte a l’hora de la transmissió de l’immoble per determinar si s’ha produït un guany o pèrdua patrimonial.
Tampoc són deduïbles aquelles despeses realitzades abans o després d’arrendar el pis, tret que es demostri una correlació entre aquestes despeses i els posteriors ingressos i que aquestes despeses no han estat dirigides a ser gaudit pel propietari.
Altres despeses no deduïbles són aquells pagaments efectuats com a conseqüència d’un sinistre i que donen lloc a disminucions en el valor del patrimoni, per exemple incendis, inundacions …
Com hem comentat anteriorment, la suma d’aquestes dues despeses deduïbles esmentades no ha de superar el rendiment obtingut de l’immoble.
3. Tributs
Tant tributs no estatals com taxes i recàrrecs estatals són deduïbles sempre que tinguin incidència sobre el rendiment computat i no tinguin caràcter sancionador
Un exemple de tributs no estatals deduïbles són les quotes de l’Impost sobre Béns Immobles, amb taxes com ara les de les escombraries, enllumenat o neteja.
D’altra banda l’ITP i l’IVA no són despeses deduïbles, sinó major cost o valor d’adquisició.
– En els arrendaments de locals de negoci, places de garatge … sí que es poden deduir les quotes d’IVA suportat, i es computaran els serveis com IVA exclòs.
– En el cas de l’arrendament d’habitatges, l’IVA que recau sobre els serveis amb despeses deduïbles suposa un major valor d’aquests i per tant pot ser deduïble com a despesa.
4. Serveis personals
Certs serveis com ara porteria, jardineria o vigilància són despeses deduïbles. Quan l’immoble està en règim de propietat horitzontal, aquests serveis solen formar part de la despesa de propi de comunitat, deduïble també.
5. Despeses jurídiques
Certs despeses jurídiques relacionats amb la gestió de l’immoble poden ser deduïbles, 1 exemple d’això són les despeses derivades de la realització del contracte, o els resultants de plets relacionats amb la reclamació del cobrament de rendes degudes, desnonaments …
6. Assegurances
Les primes de contractes d’assegurances sobre els béns del propietari o usufructuari poden ser deduïts. Aquests contractes poden cobrir la responsabilitat civil, incendis, robatoris …
7. Serveis i subministraments
Els serveis i subministraments (aigua, electricitat, gas) gastats en l’immoble poden ser deduïts sempre i quan sigui el propietari qui els pagui i no l’arrendatari o inquilí, com és lògic.
8. Amortització
Una despesa molt important a tenir en compte i que és deduïble, és l’amortització de l’immoble. Aquesta consisteix a dotar com a despesa el 3% del valor de construcció de l’immoble (la proporció respecte el total valor d’adquisició es pot trobar en el rebut de l’IBI).
Aquesta despesa s’aplica proporcionalment als dies de l’any en què li immoble està arrendat, i és important tenir-ho en compte a l’hora de realitzar la transmissió de l’immoble, ja que deprecia el valor d’adquisició.
9. Règim transitori
Per als contractes d’arrendament anteriors al 09-05-1985 que no tinguin dret a la revisió de la renda del contracte, es permet incloure addicionalment com a despesa deduïble, mentre subsisteixi aquesta situació i en concepte de compensació, la quantitat que correspongui a l’amortització de l’immoble.
A manera de resum, s’ha de tenir present que hi ha certes despeses deduïbles d’un immoble arrendat, despeses relacionades amb els interessos i despeses de finançament, despeses de manteniment de les instal·lacions, jurídiques relacionades amb la gestió de l’immoble, assegurances, serveis i subministraments si són pagats pel propietari, despeses d’amortització, règim transitori, així com serveis de jardineria… que poden estar o no inclosos en les despeses de comunitat.
Hem de tenir en compte dues últimes consideracions més:
- Quan l’arrendament s’ha donat durant un període determinat es poden deduir íntegrament les despeses que s’hagin produït durant aquest període. Si es tracta de despeses anuals com l’IBI o l’amortització, s’haurà de prorratejar l’import en funció del nombre de dies que ha durat el lloguer.
- Es consideren deduïbles les despeses d’indemnització que un propietari ha d’haver abonat com a conseqüència d’un desallotjament
Si tens qualsevol consulta o necessites assessorament professional no dubtis en contactar-nos a https://gmtaxconsultancy.com/ca/contacte/
