Modificacions al règim especial d’arrendament d’habitatges (EDAV)

Per tal de promoure un mercat immobiliari amb preus més competitius que fes més accessible el dret a l’habitatge per als ciutadans, va ser aprovat el 2003 el règim especial d’arrendament d’habitatges (d’ara en endavant, “EDAV”), que implicava una fiscalitat més atractiva per a l’inversor d’actius immobiliaris destinats a habitatge.

Aquest règim, que està regulat al Capítol III del Títol VII de la Llei de l’Impost sobre Societats (d’ara en endavant, “LIS”), en la redacció actual, estableix que els requisits per optar-hi són:

a) Que en tot moment durant el període impositiu la societat tingui arrendats o oferts en arrendament 8 habitatges o més.

b) Que aquests habitatges estiguin en arrendament durant un mínim de 3 anys.

c) Que es faci una comptabilització individualitzada per a cada immoble arrendat.

d) Que, si la societat realitza una altra activitat complementària, l’activitat d’arrendament d’habitatge representi almenys un 55% de les rendes o el 55% del valor de l’actiu de la societat sigui susceptible de generar les rendes esmentades amb dret a la bonificació.

L’aplicació d’aquest règim és opcional i s’ha de comunicar a l’Administració Tributària.

A més, resulta incompatible amb els altres règims especials (també amb el de les Empreses de Reduïda Dimensió, d’ara en endavant “ERD”), excepte els de consolidació fiscal, el de transparència fiscal internacional i el de fusions, escissions, aportacions d’actius i canvi de valors.

Des de l’aprovació de la Llei 22/2021, del 28 de desembre, que va entrar en vigor en data 1 de gener del 2022, la bonificació de la quota íntegra que correspongui a rendes derivades de l’arrendament d’habitatges és del 40% (respecte al 85 % previ).

No es modifica amb aquesta norma recent el fet que en cas de distribució de dividends amb càrrec a les rendes a què s’apliqui aquesta bonificació, l’exempció de dividends de l’article 21 LIS s’apliqui únicament sobre el 50% del seu import.

Cal analitzar si amb la nova normativa és més beneficiós l’aplicació del règim EDAV, especialment per a aquelles entitats que pretenguin traslladar els seus beneficis en forma de dividends.  Vegem, per tant, quin seria el rendiment net obtingut si la societat dedicada a l’arrendament d’habitatges té un benefici abans d’impostos de 50.000 €, en cas de:

a) Distribuir dividends directament a un soci persona física amb aplicació del règim EDAV,

b) Distribuir aquest dividend mitjançant una societat interposada amb aplicació del règim EDAV, i

c) Distribuir el dividend mitjançant una societat interposada sense aplicació del règim EDAV.

*Bonificació del 40% de la quota íntegra

**Aplicació de la tarifa de la base del estalvi en base a l’article 66 de la Llei de l’IRPF

***Sobre el 50% dels 42.500€ s’aplica l’exempció del 21 LIS sobre el 95% (sobre l’altre 5% el tipus de gravamen del 25%); sobre  l’altre 50% s’aplica el tipus de gravamen directament del 25%.

En conseqüència, com es pot observar al quadre, el règim EDAV deixa de ser beneficiós per a aquelles societats que vulguin distribuir els dividends a una altra societat, ja que la bonificació del 40% no compensa la pèrdua del dret a l’exempció de l’article 21 LIS sobre el 50% de les rendes. Tot això sense tenir en compte l’obligatori compliment de la resta d’exigències, com un règim comptable més estricte o no poder aplicar-se els avantatges del règim de les ERD. El règim EDAV només serà atractiu des d’un punt de vista fiscal si es desitja que els diners distribuïts mitjançant dividends arribin directament al soci persona física.

Per a qualsevol dubte sobre aquest o altres assumptes, no dubteu a contactar amb els nostres assessors fiscals a Barcelona.