Modificaciones al régimen especial de arrendamiento de viviendas (EDAV)

A fin de promover un mercado inmobiliario con precios más competitivos que hiciera más accesible el derecho a la vivienda para los ciudadanos, fue aprobado en 2003 el régimen especial de arrendamiento de viviendas (en adelante, “EDAV”), que implicaba una fiscalidad más atractiva para el inversor de activos inmobiliarios destinados a vivienda. 

Impuesto sobre Sociedades

Dicho régimen, que viene regulado en el Capítulo III del Título VII de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (en adelante, “LIS”), en su redacción actual, establece que los requisitos para optar al mismo son:

a) Que en todo momento durante el periodo impositivo la sociedad tenga arrendadas u ofrecidas en arrendamiento 8 viviendas o más.

b) Que estas viviendas estén en arrendamiento durante un mínimo de 3 años.

c) Que se realice una contabilización individualizada para cada inmueble arrendado.

d) Que, si la sociedad realiza otra actividad complementaria, la actividad de arrendamiento de vivienda represente al menos un 55% de las rentas o el 55% del valor del activo de la sociedad sea susceptible de generar dichas rentas con derecho a la bonificación. 

La aplicación de dicho régimen es opcional y debe comunicarse a la Administración Tributaria.

Además, resulta incompatible con los otros regímenes especiales (también con el de Entidades de Reducida Dimensión, en adelante “ERD”), salvo los de consolidación fiscal, el de transparencia fiscal internacional y el de fusiones, escisiones, aportaciones de activos y canjes de valores. 

Desde la aprobación de la Ley 22/2021, de 28 de diciembre, que entró en vigor en fecha 1 de enero de 2022, la bonificación de la cuota íntegra que corresponda a rentas derivadas del arrendamiento de viviendas es del 40% (respecto al 85% previo). 

No se modifica con esta norma reciente el hecho de que en caso de distribución de dividendos con cargo a las rentas a las que se aplique dicha bonificación, la exención de dividendos del artículo 21 LIS se aplique únicamente sobre el 50 % de su importe. 

Nueva normativa

Cabe analizar si con la nueva normativa es más beneficioso la aplicación de dicho régimen EDAV, en especial para aquellas entidades que pretendan trasladar sus beneficios en forma de dividendos. Para ello veamos cuál sería el rendimiento neto obtenido si la sociedad dedicada al arrendamiento de viviendas tiene un beneficio antes de impuestos de 50.000 €, en caso de:

a) distribuir dividendos directamente a un socio persona física con aplicación del régimen EDAV,

b) distribuir dicho dividendo a través de una sociedad interpuesta con aplicación del régimen EDAV, y

c) distribuir el dividendo a través de una sociedad interpuesta sin aplicación del régimen EDAV

 

Dividendo a PF

Dividendo a PJ con EDAV

Dividendo a PJ sin EDAV

Beneficios antes Impuestos

50.000 €

50.000 €

50.000 €

Cuota íntegra

12.500 €

12.500 €

12.500 €

Bonificación *

5.000 € 

5.000 €

0 €

Cuota a ingresar

7.500 €

7.500 €

12.500 €

Beneficio a distribuir

42.500 €

42.500 €

37.500 €

Coste dividendos sociedad

5.578€ ***

468 €

Rendim. neto sociedad

36.922 €

37.031 €

Coste div. IRPF socio PF **

8.805 € 

7.633 €

7.656 €

Rendim. neto socio PF

33.695 €

29.289 €

29.375 €

 

*Bonificación del 40% de la cuota íntegra

**Aplicación de la tarifa de la base del ahorro en base al artículo 66 de la Ley del IRPF

***Sobre el 50% de los 42.500€ se aplica la exención del 21 LIS sobre el 95% (sobre el otro 5% el tipo de gravamen del 25%); sobre el otro 50% se aplica el tipo de gravamen directamente del 25%

En consecuencia, como se puede observar en el cuadro, el régimen EDAV deja de ser beneficioso para aquellas sociedades que quieran distribuir los dividendos a otra sociedad, ya que la bonificación del 40% no compensa la pérdida del derecho a la exención del artículo 21 LIS sobre el 50% de las rentas. Todo ello sin tener en cuenta el debido cumplimiento del resto de exigencias, como un régimen contable más estricto o no poder aplicarse las ventajas del régimen de las ERD. El régimen EDAV solo será atractivo desde un punto de vista fiscal si desea que el dinero distribuido mediante dividendo llegue directamente al socio persona física

 

Para cualquier duda sobre este u otros asuntos, no duden en contactar con nuestros asesores fiscales en Barcelona.

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