Si has vendido o transmitido un inmueble durante el 2026, es muy probable que hayas oído hablar del Decreto Ómnibus y de los cambios en la plusvalía municipal. Lo que quizá no sabes es que, dependiendo de cuándo hayas realizado la transmisión, los coeficientes que se te han aplicado pueden ser muy diferentes, incluso si ha sido dentro del mismo año natural.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal (formalmente, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) es un tributo local que se genera cuando se transmite un inmueble urbano: por venta, donación o herencia. Su cálculo depende, entre otros factores, de los coeficientes que establece la normativa vigente en el momento de la transmisión.
¿Qué cambió en 2026?
Decreto Ómnibus (RDL 16/2025), en vigor desde el 1 de enero
Aprobó una subida significativa de los coeficientes aplicables al cálculo de la plusvalía. Entró en vigor el 1 de enero de 2026.
No convalidado, deja de tener efecto el 28 de enero
El Congreso no convalidó el Decreto Ómnibus, por lo que perdió vigencia el 28 de enero de 2026. Los nuevos coeficientes estuvieron en vigor únicamente 27 días.
Segundo intento: RDL 2/2026, tampoco prospera
El 3 de febrero, el Gobierno aprobó un nuevo decreto que recuperaba las medidas del Decreto Ómnibus, pero sin incluir los nuevos coeficientes de plusvalía. Tampoco fue ratificado y decayó.
¿Qué coeficientes se aplican según cuándo hayas transmitido?
Aquí es donde reside la verdadera complicación práctica para los contribuyentes:
Dicho de otro modo: dos transmisiones realizadas el mismo año, con pocos días de diferencia, pueden tributar de forma muy distinta. Una paradoja fiscal que tiene su origen en la forma de legislar mediante Real Decreto Ley cuando no se dispone de mayoría parlamentaria suficiente.
¿Por qué es importante revisar tu liquidación?
Si has transmitido un inmueble entre el 1 y el 27 de enero de 2026, existe la posibilidad de que se te hayan aplicado los nuevos coeficientes elevados del Decreto Ómnibus. Si la transmisión se ha realizado a partir del 28 de enero, deberían haberse aplicado los coeficientes antiguos. Cualquier error en la aplicación de los coeficientes puede suponer un pago excesivo o, por el contrario, una liquidación incorrecta.
ⓘ ¿Te han aplicado los coeficientes correctos?
Si has transmitido un inmueble durante el 2026 y no tienes claro qué coeficientes deberían haberse aplicado a tu plusvalía municipal, podemos revisarlo contigo y asesorarte sobre posibles rectificaciones.
