Avui us vull parlar d’un tema que genera certa confusió perquè el criteri varia segons l’impost que tractem: la valoració dels immobles. A la disparitat de criteris a considerar s’hi afegeix que, des del 2022, el Cadastre publica l’anomenat “Valor de Referència del Cadastre” (que és públic, tothom el pot consultar), que pretén ser un valor de mercat, i que afecta alguns dels impostos. Aquest valor cal diferenciar-lo del “Valor Cadastral”, que és més conegut i que és el valor sobre el qual els propietaris d’immobles paguen l’IBI als Ajuntaments corresponents.
Anem doncs a veure en cada impost quin és el criteri a tenir en compte:
- ITP (Impost de Transmissions Patrimonials) i ISD (Impost sobre Successions i Donacions): cal liquidar l’impost sobre el major entre:
a) El “Valor de Mercat”: en aquest cas, el “Valor de Referència del Cadastre”. En cas que el Cadastre no tingui aquest valor assignat, es pot determinar aplicant els coeficients que l’Administració Tributària autonòmica aprova cada any, segons la ubicació de l’immoble. Aquests coeficients s’apliquen sobre el seu “Valor Cadastral”. Aquests es consideren valors mínims administratius que Hisenda no et qüestionaria.
b) El preu pactat entre les parts (compravenda) o el declarat pels interessats (herència o donació).
- IP (Impost sobre el Patrimoni): en cas d’obligació de presentar aquest impost, cal declarar els immobles pel valor major entre:
a) Valor Cadastral
b) Valor comprovat per l’Administració: en cas que l’immoble s’hagi adquirit posteriorment al 1-1-2022, serà l’import declarat a l’ITP (compravenda) o ISD (herència o donació), per tant cal tenir en compte el “Valor de Referència del Cadastre”
c) El preu pactat entre les parts (compravenda) o el declarat pels interessats (herència o donació)
En cas que el major dels tres sigui el preu pactat/declarat, estrictament caldria afegir com a més valor les despeses i impostos relacionats amb l’adquisició de l’immoble.
En alguns casos, ens trobem en què ens toca declarar un immoble pel “Valor de Referència del Cadastre”, sobre el que no estem d’acord perquè el considerem que està molt per sobre del de mercat. Doncs bé, aquí cal pagar impostos sobre un valor major (tot i estar-ne en desacord) i després demanar una devolució d’ingressos indeguts a l’Administració Tributària aportant un informe de taxació per justificar que el valor de mercat real està per sota al que ha determinat el Cadastre, i esperar que ens ho acceptin i ens ho retornin en un futur.
Per altra banda, també tenim:
- IRPF (Impost sobre la Renda de Persones Físiques): aquí ens afecta en els següents escenaris:
a) Si tenim un immoble llogat, podrem deduir despesa per amortització aplicant el coeficient del 3% sobre el major entre el valor cadastral de la construcció i el valor d’adquisició (per la seva part de la construcció). El sòl no es pot amortitzar.
b) En cas de transmissió, es pot generar un guany patrimonial que vindria determinat per la diferència entre el valor de transmissió i el valor d’adquisició. Aquí els impostos i despeses relacionades amb l’adquisició i la transmissió sí es tenen en compte.
En ambdós casos, ens interessa doncs tenir un valor d’adquisició elevat, per tant és recomanable tenir en compte aquestes despeses relacionades amb l’adquisició per tal de reduir la càrrega fiscal.
- IIVTNU (Plusvàlua Municipal): els darrers anys ja es pot liquidar aquest impost per dos mètodes diferents, pel que et sigui més beneficiós:
a) Mètode objectiu: en base al Valor Cadastral del sòl
b) Mètode real: per la diferència entre el valor d’adquisició i de transmissió (aquí és el valor de l’escriptura, sense tenir en compte despeses o impostos relacionats).
Com pots veure, són varis els criteris de valoració dels immobles segons la casuística i segons l’impost al que fem referència. Per evitar problemes amb Hisenda i liquidar els teus impostos de la manera més eficient possible, pots contactar-me quan ho consideris oportú i en parlem.