Avui us vull parlar d’un tema que sol generar certa confusió, ja que el criteri varia segons l’impost de què parlem: la valoració dels immobles. A la disparitat de criteris a considerar se suma que, des del 2022, el Cadastre publica l’anomenat “Valor de Referència del Cadastre” (és públic i qualsevol ho pot consultar), que pretén ser un valor de mercat i afecta alguns impostos. Aquest valor s’ha de diferenciar del més conegut Valor Cadastral, que és sobre el qual els propietaris d’immobles paguen l’IBI als ajuntaments corresponents.
Vegem aleshores, a cada impost, quin criteri s’ha de tenir en compte:
- ITP (Impost sobre Transmissions Patrimonials) i ISD (impost sobre successions i donacions): s’ha de liquidar l’impost sobre el més gran de:
a) El “Valor de Mercat”: en aquest cas, el “Valor de Referència del Cadastre”. Si el Cadastre no ho ha assignat, es pot determinar aplicant els coeficients que l’Administració Tributària autonòmica aprova cada any, segons la ubicació de l’immoble. Aquests valors es consideren mínims administratius que Hisenda no qüestionaria.
b) El preu pactat entre les parts (compravenda) o el valor declarat pels interessats (herència o donació).
- IP (Impost sobre el Patrimoni): si hi ha obligació de presentar aquest impost, s’han de declarar els immobles pel major de:
a) Valor Cadastral
b) Valor comprovat per l’Administració: si l’immoble es va adquirir a partir del 01/01/2022, serà l’import declarat a l’ITP o ISD; per tant, cal tenir en compte el “Valor de referència del cadastre”
c) Preu pactat entre les parts o valor declarat pels interessats
Si el més gran dels tres és el preu pactat/declarat, s’hi haurien d’afegir les despeses i els impostos relacionats amb l’adquisició de l’immoble.
En alguns casos, ens trobem obligats a declarar un immoble pel “Valor de Referència del Cadastre”, amb què no estem d’acord per considerar-lo molt per sobre del valor real de mercat. En aquest cas, hem de liquidar l’impost sobre un valor superior (encara que no hi estiguem d’acord) i posteriorment sol·licitar una devolució d’ingressos indeguts a l’Administració Tributària, aportant un informe de taxació que justifiqui que el valor real de mercat és inferior, i esperar que ho acceptin i ens tornin el que es paga.
D’altra banda, també afecta:
- IRPF (impost sobre la renda de les persones físiques):
- Si tenim un immoble llogat, podrem deduir amortització aplicant un coeficient del 3% sobre el més gran entre el valor cadastral de la construcció i el valor d’adquisició (de la part corresponent a la construcció). El terra no s’amortitza.
- En cas de transmissió, es pot generar un guany patrimonial determinat per la diferència entre el valor de transmissió i el valor d’adquisició. Aquí sí que es tenen en compte els impostos i les despeses relacionades amb l’adquisició i la transmissió.
En tots dos casos, interessa tenir un valor d’adquisició alt, per la qual cosa convé considerar aquestes despeses per reduir la càrrega fiscal.
- IIVTNU (Plusvàlua Municipal): en els darrers anys es pot liquidar aquest impost per dos mètodes, el que resulti més beneficiós:
a) Mètode objectiu: basat en el Valor Cadastral del sòl
b) Mètode real: segons la diferència entre el valor d’adquisició i transmissió (segons escriptura, sense incloure despeses o impostos).
Com podeu veure, hi ha diversos criteris de valoració dels immobles segons l’impost de què es tracti. Per evitar problemes amb Hisenda i gestionar els teus impostos de la manera més eficient possible, no dubtis a contactar amb mi i ho parlem.