El tema dels arrendaments ha vingut sent molt controvertit pel que fa al seu tractament fiscal en aquest país ja que, si ho considerem com a activitat econòmica, podem optar a certs beneficis i estalvi de diners, però només es considera com a tal quan compleix uns criteris determinats.
L’arrendament d’immobles és sempre considerat activitat econòmica?
En principi, l’arrendament d’immobles com a tal no es considera una activitat econòmic ja que, segons el criteri de l’administració, no cal disposar de mitjans materials ni humans per exercir aquesta activitat.
En què ens pot beneficiar considerar l’arrendament d’immobles com activitat econòmica?
La consideració d’activitat econòmica ens influeix en l’estimació del rendiment net del tribut referent a l’IRPF.
Així doncs, també té implicacions pel que fa a:
- L’exempció en l’Impost sobre el Patrimoni de les empreses familiars
- La reducció en l’Impost sobre Successions i Donacions del valor de negociacions familiars o de les participacions en empreses
- I a l’Impost sobre Societats, com ara respecte al tipus aplicable a les empreses de reduïda dimensió, com s’explicarà més endavant.
Quan adquireix consideració d’activitat econòmica?
El lloguer d’immobles, pot ser ben desenvolupat per tant persones físiques com per societats, i en ambdós casos, s’acostumaven a aplicar els mateixos criteris a efectes de considerar-los com una activitat econòmica o no.
Aquests criteris establerts en l’art. 27.2 de la Llei IRPF (LIRPF) són:
– Disposar d’un local afecte a l’activitat
– Una persona ocupada a jornada completa.
Consideració de local
El local ha de ser d’ús exclusiu per al desenvolupament de l’activitat d’arrendament d’immobles.
Pot ser utilitzada una part del local, sempre que la part utilitzada per a aquesta activitat sigui materialment identificable i separada i independent de la resta. En ambdós casos el local ha de ser exclusiu per al desenvolupament de l’activitat i no utilitzat per a fins particulars
Consideració de persona ocupada
La persona contractada ha de prestar els serveis relacionats amb la gestió de l’activitat de l’arrendament, com pots ser:
– Recerca d’inquilins
– Gestió de reclamacions
– Fixació dels preus
– Tracte amb bancs, proveïdors i clients
– Supervisió i aprovació de pressupostos de reparacions i manteniment d’edificis
– Corrents, atenció de dubtes dels arrendataris
– Administració de la comptabilitat
– Control de cobraments
– Etc.
I treballar a jornada completa, amb la qual cosa la DGT (Direcció General de Tributació) rebutja com a vàlid dues persones contractades a mitja jornada, la Llei exigeix la jornada completa.
Tots dos requisits són necessaris però no suficients
El TEAC, en la seva resolució del 28 maig 2013 va establir que perquè hi hagi activitat econòmica, a part dels dos requisits anteriorment citats, hi ha d’haver una càrrega de treball mínima que justifiqui l’operativa realitzada.
Si es compleixen tots els requisits, llavors la societat, si escau, seria considerada com una companyia amb activitat mercantil i no patrimonial, i a efectes d’IRPF es considerarien els ingressos derivats de l’arrendament com una activitat econòmica i no com un rendiment del capital immobiliari , permetent la primera opció deduir mes despeses i un règim més beneficiós.
Tipus aplicable a les empreses de reduïda dimensió en l’Impost sobre Societats
No procedeix aplicar el tipus reduït de l’Impost sobre Societats previst per a les empreses de reduïda dimensió a entitats que no realitzen activitats econòmiques, ja que l’aplicació del tipus reduït té com a objectiu incentivar les petites i mitjanes empreses perquè reactivin inversions i ocupació, i aquest objectiu estaria absent en les societats de mera tendència de béns.
Posicions TEAC vs Tribunal Suprem
El criteri de la persona emprada ha vingut sent discutit en diverses ocasions, havent diverses consultes i resolucions de l’administració contradictòries entre si, considerant algunes que aquest criteri era aplicable tant a societats com a persones físiques, i considerant altres, sent aquesta la direcció mes habitual en els últims temps, que la persona contractada no era determinant per a considerar l’arrendament com a activitat econòmica en societats mercantils, especialment en el cas d’entitats que apliquessin el règim especial regulat en l’art 53 TRLIS, relatiu a bonificacions en la quota de l’Impost de societats per a entitats que es dediquin exclusivament a l’arrendament d’habitatges.
La contradicció la trobem entre el Tribunal Suprem i el TEAC. L’Audiència Nacional, el Tribunal Econòmic Administratiu Central (TEAC) i la DGT han entès que la finalitat del precepte de la LIRPF és establir uns requisits mínims perquè l’activitat d’arrendament d’immobles pugui considerar-se com una activitat empresarial.
En canvi el Tribunal Suprem a data del 8 novembre 2012 entén l’activitat empresarial com l’activitat que es desenvolupa i pot comptar amb certa organització per a aquest efecte, el qual pot ser l’existència d’empleats o no. En canvi la TEAC en la seva Resolució de 2013 assenyalava local i empleats com a requisit essencial, sent aquesta més restrictiva.
Unificació de la Doctrina: resolució 00622/2016 de 5 de juliol
Com hem exposat, en ser un criteri controvertit, sobretot pel que fa a la seva aplicació en els règims especials de l’impost, el TEAC s’ha vist obligat a UNIFICAR LA DOCTRINA, en la seva Resolució 00622/2016 de 5 de juliol en la qual en conclusió determina que:
“El concepte d’activitat econòmica a què fa referència l’apartat 1 de l’article 53 del Reial Decret Legislatiu 4/2004 de 5 de març, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei de l’Impost sobre Societats (TRLIS), ha de complir els requisits continguts en l’article 27.2 de la Llei 35/2006, de 28 de novembre, de l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques perquè sigui aplicable el règim especial d’entitats dedicades a l’arrendament d’habitatges i, per tant, la bonificació en quota prevista en ell. “
Esperem que us hagi estat útil la informació, així i sempre és bo comptar amb l’opinió i treball expert d’una assessoria fiscal. Si teniu qualsevol dubte o consulta no dubteu a contactar-nos.
