Un Informe conjunto de la Dirección General de Tributos y Juego y la Agencia de la Vivienda de Cataluña ha aclarado las principales dudas sobre la condición fiscal de Gran Tenedor y su consecuencia más directa: la aplicación de un tipo de gravamen del ITP del 20% en las transmisiones inmobiliarias. A continuación, resumimos las aclaraciones más relevantes que conviene tener en cuenta.
Tener la condición de Gran Tenedor implica un ITP del 20% en la compra de inmuebles en Cataluña
Esto es muy superior al tipo general. Conocer exactamente cómo se computa esta condición es esencial antes de cualquier operación inmobiliaria.
Reglas de cómputo: ¿qué inmuebles se tienen en cuenta?
Solo inmuebles situados en Cataluña
Para el cómputo del número de inmuebles o de la superficie, únicamente se consideran los inmuebles ubicados en Cataluña, independientemente de si el titular tiene otros en otras comunidades.
Zona tensionada vs. zona no tensionada
En zona tensionada, solo se computan los inmuebles urbanos con uso residencial. En zona no tensionada, se computan tanto los rústicos como los urbanos con uso residencial.
Los m² computables: solo uso residencial
En el cómputo de metros cuadrados, se excluyen los garajes, los trasteros y los elementos comunes. Excepción: en viviendas unifamiliares, los elementos comunes sí computan como vivienda.
Vivienda habitual: excluida del cómputo
La vivienda habitual del titular no debe computarse. Además, si un Gran Tenedor compra un inmueble para destinarlo a vivienda habitual propia, tampoco se aplica el tipo del 20%.
Matices importantes sobre el cómputo
Zonas tensionadas: se computan por separado
Los inmuebles en zona tensionada no se acumulan entre zonas. Cada zona tensionada se valora de forma independiente, sin sumar los inmuebles de las distintas zonas.
Porcentaje de participación: clave en el cómputo
Tanto los m² como el número de inmuebles se calculan aplicando el porcentaje de participación real sobre cada inmueble. En el caso de una zona tensionada, si la suma de los porcentajes de participación alcanza el 500%, ya se adquiere la condición de Gran Tenedor.
Plena y nuda propiedad sí; usufructo no
Solo se computa la plena propiedad o la nuda propiedad. El usufructo queda excluido del cómputo a efectos de determinar la condición de Gran Tenedor.
Sociedades: inmuebles por entidad, no por grupo
En el caso de personas jurídicas, solo se consideran los inmuebles de cada sociedad individualmente. No se tiene en cuenta la estructura de grupo, ni la existencia de socios comunes, administradores coincidentes o vinculados familiarmente.
Compra de edificio completo: el 20% se aplica solo si hay un único adquirente
Si un edificio completo lo compra una sola persona (física o jurídica), se aplica el tipo del 20%. Si lo adquieren varias personas conjuntamente, no se aplica, salvo que el adquirente ya tuviera la condición de Gran Tenedor previamente a la compra.
¿Por qué es importante analizarlo antes de comprar?
La condición de Gran Tenedor puede suponer un sobrecoste fiscal muy significativo en cualquier operación de compraventa inmobiliaria en Cataluña. Estas aclaraciones oficiales ayudan a delimitar su alcance, pero conviene recordar que existen otras interpretaciones de la norma que no se han mencionado aquí. Cada caso debe analizarse de forma individualizada antes de cerrar cualquier operación.
¿Tienes dudas sobre si tienes la condición de Gran Tenedor?
Si quieres analizar en detalle tu situación y saber si una operación inmobiliaria puede implicarte el tipo del 20% de ITP, contacta con nosotros y lo estudiamos conjuntamente.
