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Impuestos en la compraventa de bienes inmuebles en España

La compra de propiedades inmobiliarias en España puede ser una forma rentable de invertir dinero de forma sostenible. Por esta razón, la compra de una propiedad puede ser vista como una inversión puramente financiera. Pero también la adquisición de un inmueble rentable como una casa de vacaciones o una residencia temporal.


Si estás pensando en comprar o vender una propiedad en España, hay varios impuestos que debes tener en cuenta.

Comprar una propiedad de segunda mano

Las compras de viviendas de segunda mano están sujetas al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). Dependiendo de la Comunidad Autónoma, está entre el 6 y el 10%. En las Islas Canarias (régimen especial), en lugar del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, se paga un impuesto de adquisición del 7 % (IGIC – Impuesto General Indirecto Canario).


No se te exigirá el pago del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles. En su lugar, tendrás que calcular el impuesto tú mismo (autoliquidación) pagando el importe del impuesto a la oficina de impuestos en un plazo de 30 días. El pago debe hacerse lo antes posible, ya que el recibo es necesario para la inscripción definitiva en el registro de la propiedad. Además, están los gastos del notario y del registro de la propiedad, más los gastos de los traductores, agentes inmobiliarios y abogados.

Comprar una nueva casa o apartamento

Cuando se compra una nueva casa o apartamento de un contratista de la construcción, no hay impuesto de transferencia de terrenos, sino un impuesto sobre el valor añadido (IVA). El impuesto sobre el valor añadido es del 10% para los apartamentos y casas nuevas, del 4% para las viviendas sociales y del 7% en las Islas Canarias.


El impuesto sobre el valor añadido debe pagarse al contratista español y es este último quien debe pagar el impuesto a las autoridades fiscales. Si negocias con un contratista de construcción, asegúrate de que entiende los precios cotizados como brutos o netos, para que no subestimes tus cálculos.


Además de esto, también existe el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – AJD (los tipos impositivos varían entre el 0,1 y el 1,5% en las Comunidades Autónomas).


Impuesto sobre ganancias de capital y retención al vender una propiedad

Además de los impuestos sobre la compra ya mencionados, el vendedor debe pagar el impuesto sobre las ganancias de capital. Esto es parte del impuesto sobre la renta. La ganancia de capital en España está gravada al 21%. Pero cuanto más larga sea la venta en el pasado, menos impuestos tendrá que pagar. Dependiendo del año de compra se aplica un porcentaje al precio de compra anterior.


En la práctica, sin embargo, normalmente sólo se paga a la Agencia Tributaria el 3% de retención sobre el precio de venta y el vendedor no presenta una declaración de la renta ni paga ninguna cantidad restante en relación con el 21%. Esto significa que el vendedor en realidad sólo paga un impuesto del 3% sobre el precio de compra mencionado en el contrato notarial. Sin embargo, el vendedor puede reclamar un reembolso si cree que su responsabilidad fiscal es inferior al 3%.

¿Cómo se calcula la ganancia de capital para el impuesto sobre las ganancias de capital?

Los coeficientes se determinan de nuevo cada año. El valor de compra está compuesto por el precio de compra, incluidos los gastos de compra adicionales, que se ajustan mediante determinados coeficientes de actualización en función del año de compra, que se determinan anualmente en la ley de presupuestos. La diferencia entre el valor de transferencia y el valor de compra es el beneficio imponible (tasa de impuesto del 21%). Se aplica una reglamentación transitoria a los bienes adquiridos antes del 31.12.1994.  La suma global del 3 % se calcula sobre el precio de compra, el 19 % se calcula sobre la ganancia de capital calculada.

Impuesto municipal de ganancias de capital sobre la propiedad (Plusvalía)

Impuesto municipal de ganancias de capital sobre la propiedad (Plusvalía)

Este impuesto (impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana) a menudo se confunde con el impuesto sobre las ganancias de capital, que forma parte del impuesto sobre la renta. Cuando se compra una propiedad, ambos impuestos deben pagarse prácticamente al mismo tiempo. El impuesto de Plusvalía sólo grava el incremento del valor del terreno, es decir, no el incremento del valor de la casa o el apartamento, por lo que se puede decir en general que cuando se compra un apartamento en un gran edificio de apartamentos, este impuesto será relativamente bajo, ya que la parte del terreno perteneciente a la comunidad de propietarios atribuible al propietario suele ser muy pequeña, ya que el terreno se divide proporcionalmente entre el número de propietarios de apartamentos. Si, por el contrario, alguien compra un gran terreno con un alto incremento de valor, el impuesto sobre el valor añadido será relativamente alto. La ley española estipula que el vendedor debe pagar el impuesto sobre las ganancias de capital. Si el vendedor es un extranjero no residente, el comprador es responsable pagar este impuesto.


Una vez comprobados todos los documentos, aclaradas todas las cuestiones y acordado el precio de compra y otras condiciones contractuales, se puede concluir el contrato de compra. Como muy tarde, en esta fase también debe conocerse el importe aproximado de los gastos adicionales de compra, los gastos notariales y de registro, los posibles gastos de asesoramiento, las comisiones y los impuestos.


Si quieres comprar o vender una propiedad en España con todas las garantías, debes tomar precauciones y buscar el asesoramiento profesional de un abogado. Estamos a tu disposición para cualquier consulta sobre este tema.