En la declaración del IRPF deben declararse los rendimientos del capital inmobiliario y se pueden deducir. Éstos pueden ser de dos tipos:
– Por un lado, la imputación de rentas por segundas residencias u otros inmuebles que estén a disposición del declarante
– Y, por otro lado, que es lo que nos ocupa hoy, los rendimientos obtenidos por el alquiler de inmuebles. En este artículo veremos cómo podemos deducir gastos en el caso de alquiler ya que, en este caso, hay ciertos gastos deducibles en la declaración del IRPF.
El rendimiento neto del alquiler del inmueble se determina mediante la diferencia entre los ingresos obtenidos (es decir, la renta cobrada por los arrendatarios) y los gastos soportados para obtener tal rendimiento.
Los gastos deducibles de los ingresos obtenidos de un inmueble alquilado, son cualquier gasto que pueda acreditarse como necesario para la obtención de los rendimientos de dicho inmueble, de esta manera puede determinarse el rendimiento neto de éste.
Hay que tener en cuenta que existe un límite de gastos deducibles. En la suma de los gastos de intereses y de conservación y reparación no se debe superar la cuantía de los rendimientos obtenidos. Es decir, no se puede obtener un rendimiento negativo por estos gastos.
El límite de gastos deducibles en el caso de que existan varios contratos de arrendamiento en un año sobre el mismo inmueble se computará considerando las cantidades satisfechas en el año y los ingresos obtenidos durante ese periodo de tiempo.
Los gastos relacionados con un inmueble arrendado que se pueden deducir, siempre teniendo en cuenta ciertas precisiones, son los siguientes:
1. Intereses y gastos de financiación
Los intereses de los préstamos para la adquisición o mejora de inmuebles así como los gastos de financiación son deducibles, teniendo en cuenta que es necesario probar mediante cuentas o escrituras que tales préstamos están dedicados a dicho fin.
2. Conservación y reparación.
Se pueden deducir gastos producidos por el mantenimiento de los bienes materiales tales como el pintado, revoco o arreglo de las instalaciones; así como la sustitución, aunque no instalación, de ciertos elementos como calefacción, ascensor, puertas de seguridad…
Por lo contrario no son deducibles aquellas cantidades que hayan sido destinadas a una ampliación o mejora del bien inmueble. Estos gastos se consideran como una inversión, dada su mejora, y se tendrá que tener en cuenta a la hora de la transmisión del inmueble para determinar si se ha producido una ganancia o pérdida patrimonial.
Tampoco son deducibles aquellos gastos realizados antes o después de arrendar el piso, a no ser que se demuestre una correlación entre dichos gastos y los posteriores ingresos y que estos gastos no han estado dirigidos al propio disfrute.
Otros gastos no deducibles son aquellos pagos efectuados como consecuencia de un siniestro y que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio, por ejemplo incendios, inundaciones…
Como hemos comentado anteriormente, la suma estos dos gastos mencionados a deducir no debe superar el rendimiento obtenido del inmueble.
3. Tributos
Tanto tributos no estatales como tasas y recargos estatales son deducibles siempre y cuando tengan incidencia sobre el rendimiento computado y no tengan carácter sancionador
Un ejemplo de tributos no estatales deducibles son las cuotas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con tasas tales como las de las basuras, alumbrado o limpieza.
Por otro lado el ITP y el IVA no son gastos deducibles, sino mayor coste o valor de adquisición.
- En los arrendamientos de locales de negocio, plazas de garaje…sí que puede deducirse las cuotas de IVA soportado, computándose los servicios como IVA excluido.
- En el caso del arrendamiento de viviendas, el IVA que recae sobre los servicios con gastos deducibles supone un mayor valor de éstos y por lo tanto puede ser deducible como gasto.
4. Servicios personales
Ciertos servicios tales como portería, jardinería o vigilancia son gastos deducibles. Cuando el inmueble está en régimen de propiedad horizontal, estos servicios suelen formar parte del gasto de propio de comunidad, deducible también.
5. Gastos jurídicos
Ciertos gastos jurídicos relacionados con la gestión del inmueble pueden ser deducibles, un ejemple de ésto son los gastos derivados de la realización del contrato, o los resultantes de pleitos relacionados con la reclamación del cobro de rentas debidas, desahucios…
6. Seguros
Las primas de contratos de seguros sobre los bienes del propietario o usufructuario pueden deducirse. Dichos contratos pueden cubrir la responsabilidad civil, incendios, robos…
7. Servicios y suministros
Los servicios y suministros (agua, electricidad, gas) gastados en el inmueble pueden deducirse siempre y cuando sea el propietario quien los pague y no el arrendatario o inquilino, como es lógico.
8. Amortización
Un gasto muy importante a tener en cuenta, y que es deducible, es la amortización del inmueble. Esta consiste en dotar como gasto el 3% del valor de construcción del inmueble (cuya proporción respecto al total del valor de adquisición se puede encontrar en el recibo del IBI).
Este gasto se aplica proporcionalmente a los días del año en que le inmueble está arrendado, y es importante tenerlo en cuenta a la hora de realizar la transmisión del inmueble, ya que deprecia el valor de adquisición.
9. Régimen transitorio
Para los contratos de arrendamiento anteriores al 09-05-1985 que no tengan derecho a la revisión de la renta del contrato, se permite incluir adicionalmente como gasto deducible, mientras subsista tal situación y en concepto de compensación, la cantidad que corresponda a la amortización del inmueble.
A modo de resumen, se debe tener presente que hay ciertos gastos deducibles de un inmueble arrendado, gastos relacionados con los intereses y gastos de financiación, gastos de mantenimiento de las instalaciones, jurídicos relacionados con la gestión del inmueble, seguros, algunos servicios y suministros si son pagados por el propietario, gastos de amortización, régimen transitorio, así como servicios de jardinería, portería…que pueden estar o no incluidos en los gastos de comunidad.
Debemos tener en cuenta dos últimas consideraciones más:
- Cuando el arrendamiento se ha dado durante un periodo determinado se pueden deducir íntegramente los gastos que se hayan producido durante éste. Si se trata de gastos anuales como el IBI o la amortización, se deberá prorratear el importe en función del número de días que ha durado el arrendamiento.
- Se consideran deducibles también los gastos de indemnización que un propietario tiene que haber abonado como consecuencia de un desalojo.
Si tienes cualquier consulta o necesitas asesoramiento profesional no dudes en contactar con nosotros en https://gmtaxconsultancy.com/es/contacto/
