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Cómo registrar una propiedad en España

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La compraventa de inmuebles en España por parte de inversores extranjeros es uno de los negocios jurídicos más habituales. Es muy popular comprar una segunda residencia en España para las vacaciones o bien en caso de emigrar, una residencia principal para establecerse en el sur de Europa.

Si tú eres uno de ellos, probablemente ya hayas leído nuestro artículo sobre los impuestos en la compraventa de bienes inmuebles en España, pero también deberías considerar registrar tu propiedad. En este artículo, explicamos cómo y dónde registrar una propiedad en España.

Los Bienes inmuebles en España

El marco jurídico respecto al suelo y los bienes inmuebles es diferente en España que en otros países.

Las principales diferencias, que vas a encontrar si eres extranjero, son:

  • Los bienes inmuebles pueden transmitirse de manera informal. Esto significa que una propiedad, si se cumplen todos los requisitos contractuales, puede adquirirse oralmente e incluso sin escritura.
  • No existe un principio general de inscripción en el Registro de la Propiedad. El registro de una propiedad sólo tiene un efecto jurídico testimonial y no un efecto constitutivo. 

Por lo tanto, la inscripción es, salvo algunas excepciones, voluntaria. 

Actualmente, sigue ocurriendo de forma excepcional, sobre todo en zonas rurales.  La tierra no se inscriba en el Registro de la Propiedad. 

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad en España es una base de datos oficial en la que figuran los propietarios de cada inmueble. 

Debe actualizarse cada vez que un inmueble se vende y cambia de manos. Esto protege los derechos de propiedad y elimina la posibilidad de que se venda dos veces.

Aunque no es legalmente obligatorio, siempre es una buena idea registrar una nueva propiedad a tu nombre en el Registro de la Propiedad.

En primer lugar, es la escritura la que confirma al propietario y, por tanto, sus derechos de propiedad, quedando así garantizados. 

Sin embargo, dado que la información registrada en el Registro de la Propiedad es más detallada e incluye información como los límites del inmueble, como su tamaño y dimensiones, su historial de propiedad y cualquier gravamen restante que exista, proceder con el registro, es una importante fuente adicional de seguridad jurídica.

La inscripción de un bien inmueble en el Registro de la Propiedad proporciona una importante protección a los propietarios.

El Registro de la Propiedad también proporciona información útil para aquellos que buscan comprar una nueva vivienda, incluyendo:

  • Una descripción detallada de la propiedad y sus características asociadas.
  • Los límites y coordenadas de la propiedad.
  • Su historial.
  • Descripción de los documentos de titularidad.
  • Si la propiedad fue adquirida por compra, subasta o donación.
  • Cualquier gravamen restante como hipotecas, préstamos o condiciones de venta.

El proceso para registrar una propiedad

1. Pre-registro

El primer paso es la pre-inscripción, durante un período de sesenta días laborables, en el llamado “Libro Diario”.

La documentación debe presentarse en el Registro de la Propiedad correspondiente, según la ubicación del inmueble.

2. Calificación del documento

A continuación, el registrador confirma la calificación del documento en un plazo de quince días laborables. 

Si se aprueba la inscripción, se tramita y, una vez registrado, el documento se devuelve al solicitante con una nota a pie de página firmada por el registrador.

Si no se aprueba la inscripción, es porque el registrador ha detectado un error en el documento y deberá exponer los fundamentos de derecho y los hechos que justifican la denegación.

Posteriormente, se comunicará a la persona que solicita esta inscripción, al notario que certificó el documento o, en su caso, a la autoridad de la que procede el documento.

El registrador ampliará el plazo de presentación de la inscripción en sesenta días a partir de la fecha de la última notificación.

Si se deniega el registro, el solicitante puede optar por subsanar el defecto si es posible, o puede recurrir la decisión del registrador.

¿Qué es el Catastro?

El Registro Catastral es un sistema secundario creado en España para tratar la propiedad, la descripción y los límites de todos los terrenos del país. 

Básicamente, el Catastro de inmuebles, registra información sobre la propiedad, dónde se encuentra en los mapas, cuál es el tamaño del edificio, cuáles son los límites, las coordenadas, etc.

La información que se puede encontrar en el Registro del Catastro:

  • Planos de la propiedad.  
  • Accesos a la propiedad como caminos, derechos de paso…
  • Número catastral, que da acceso a la información fiscal.  
  • Los detalles del terreno figuran en la escritura firmada en el momento de la compra, que se debe completar si es necesario, por un certificado de obra nueva.  

Actualización Catastral

Al finalizar la construcción de una casa, o una ampliación, como una nueva habitación o cualquier otra estructura como una piscina, un garaje, un cobertizo, se debe comunicar este nuevo cambio al Registro de la Propiedad y también al Catastro. 

Es necesario proporcionar a la Oficina del Catastro los esbozos y planos de estas nuevas estructuras o nuevas partes ampliadas de la propiedad. En caso contrario, puedes tener problemas en el futuro porque el Registro del Catastro nunca sabrá de la existencia de estas nuevas estructuras.

La actualización catastral es un requisito obligatorio, ya que el impuesto sobre la propiedad se calcula en función del tamaño de los edificios. Por lo tanto, si el tamaño de la propiedad cambia, se debe reportar al Catastro para que la factura del impuesto de bienes inmuebles pueda ser modificada y ajustada en consecuencia.

Ya que la inscripción de cambios en el registro de la propiedad es “voluntaria” y la actualización del registro es “obligatoria”, es bastante común encontrar grandes discrepancias en la descripción de las propiedades en el mercado.

Si tienes cualquier pregunta sobre cómo registrar tu propiedad en España, ponte en contacto por teléfono o correo electrónico con nuestros asesores fiscales en Barcelona.