El alquiler turístico de inmuebles puede llegar a ser una actividad muy rentable y, para evitar cualquier tipo de problema con Hacienda, hay que asegurarse de presentar en tiempo y forma todos los impuestos que deben abonarse en estos casos.
En estos casos, el propietario del inmueble debe declarar los ingresos percibidos en su declaración de la renta, e incluso se derivan para él ciertas obligaciones de contabilidad y facturación que hay que llevar al día.
Qué se considera alquiler turístico
No existe una ley nacional que defina lo que es el alquiler turístico, hay que acudir a la normativa de las diferentes comunidades autónomas. Por regla general, se considera que una vivienda es de uso turístico si se alquila de forma temporal durante más de tres meses al año y se promociona o comercializa a través de los canales habituales de la oferta turística.
¿Qué impuestos se deben pagar en el alquiler turístico de inmuebles?
Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)
Si solo se alquila la vivienda sin prestar ningún otro tipo de servicio, las rentas obtenidas por esta actividad se consideran rendimientos del capital inmobiliario y deben tributar como tales en el IRPF.
Se calculan deduciendo a los ingresos íntegros los gastos deducibles.
Pero no se puede aplicar la reducción del 60 % a los rendimientos netos positivos obtenidos porque el alquiler no se destina a vivienda permanente del inquilino.
Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
Se exige el IVA cuando el arrendador tiene la condición de empresario o profesional. Si el alquiler turístico es sin servicios de hospedaje, no hay que presentar ni liquidar el IVA. Pero si el alquiler lleva servicios de hospedaje como limpieza, lavado de ropa u otros análogos, entonces hay que emitir factura con un 10 % de IVA.
Impuesto sobre actividades económicas (IAE)
Si la actividad de alquiler turístico se ejerce de manera profesional, el propietario del inmueble debe darse de alta en el IAE, pero este impuesto solo se paga si se factura más de un millón de euros al año, si bien los primeros dos primeros años de actividad hay una exención de este impuesto.
Impuesto de la renta de los no residentes (IRNR)
Solo se aplica si el propietario de la vivienda que se destina al alquiler turístico no es residente en España. Se liquida mediante el Modelo 210 trimestralmente.
Otros impuestos y tasas municipales
Además de los anteriores, hay que tener en cuenta que algunas comunidades autónomas y municipios han establecido tasas especiales como la tasa turística, que también se aplica en el caso de apartamentos turísticos, y cuyo pago corresponde a los huéspedes.
Obligaciones fiscales de los propietarios y arrendadores de inmuebles turísticos
Declaración de los ingresos en la declaración de la renta
Si el alquiler de una vivienda para fines turísticos se hace de forma ocasional, las ganancias tributarán en la renta como rendimientos del capital inmobiliario con las condiciones que hemos visto antes.
Por el contrario, si esta actividad se ejerce de manera profesional, entonces estos rendimientos tributarán como derivados de una actividad económica.
Inscripción en el Registro de Empresas Turísticas
El alquiler turístico está cada vez más regulado. A fin de poder ejercer esta actividad de forma legal, quienes tengan una o varias viviendas que destinen al alquiler para turistas deben hacer la correspondiente inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de su comunidad autónoma. Obtendrán entonces un número de identificación que deberá constar en sus anuncios.
Liquidación y pago de impuestos
El alquiler turístico es una actividad empresarial como cualquier otra y, en consecuencia, hay que liquidar y pagar impuestos por ella.
Se debe expedir la correspondiente factura a los clientes, con los impuestos y tasas que corresponda aplicar según el caso, y luego hay que hacer el ingreso de los mismos en Hacienda.
Obligaciones de facturación y contabilidad
Cuando se realiza el alquiler turístico de manera profesional, quien lo lleva a cabo asume las mismas obligaciones que cualquier empresario. En consecuencia, tiene que llevar los libros que dejan constancia de su facturación y su contabilidad.
Casos especiales: alquileres a través de plataformas digitales
Con particularidad, en este caso, el propietario del inmueble tiene que pagar una comisión por el servicio que le presta la plataforma digital. Dicho servicio está sujeto a un IVA del 21 %, que para el arrendador tendrá la consideración de gasto deducible cuando vaya a calcular el rendimiento neto del arrendamiento.
Ejercer la actividad de alquiler turístico de inmuebles es un negocio lucrativo y de plena actualidad, pero a la hora de llevarlo a cabo hay que atenerse a la legislación, que ya hemos visto que puede ser diferente en cada comunidad autónoma.
Además, hay que asegurarse de declarar correctamente los impuestos que correspondan en cada caso concreto. De esta forma, esta actividad económica puede convertirse en un medio de vida para quien la ejerce, o en una interesante forma de obtener unos ingresos extra.
Si tiene alguna pregunta sobre este tema, póngase en contacto con nuestros asesores fiscales en Barcelona.
