Hoy quiero hablaros de un tema que suele generar cierta confusión, ya que el criterio varía según el impuesto del que hablemos: la valoración de los inmuebles. A la disparidad de criterios a considerar se suma que, desde 2022, el Catastro publica el llamado “Valor de Referencia del Catastro” (es público y cualquiera puede consultarlo), que pretende ser un valor de mercado y afecta a algunos impuestos. Este valor debe diferenciarse del más conocido “Valor Catastral”, que es sobre el que los propietarios de inmuebles pagan el IBI a los Ayuntamientos correspondientes.
Veamos entonces, en cada impuesto, qué criterio debe tenerse en cuenta:
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) e ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones): se debe liquidar el impuesto sobre el mayor de:
a) El “Valor de Mercado”: en este caso, el “Valor de Referencia del Catastro”. Si el Catastro no lo ha asignado, puede determinarse aplicando los coeficientes que la Administración Tributaria autonómica aprueba cada año, según la ubicación del inmueble. Estos valores se consideran mínimos administrativos que Hacienda no cuestionaría.
b) El precio pactado entre las partes (compraventa) o el valor declarado por los interesados (herencia o donación).
- IP (Impuesto sobre el Patrimonio): si existe obligación de presentar este impuesto, se deben declarar los inmuebles por el mayor de:
a) Valor Catastral
b) Valor comprobado por la Administración: si el inmueble se adquirió a partir del 01/01/2022, será el importe declarado en el ITP o ISD, por tanto, hay que tener en cuenta el “Valor de Referencia del Catastro”
c) Precio pactado entre las partes o valor declarado por los interesados
Si el mayor de los tres es el precio pactado/declarado, deberían añadirse los gastos e impuestos relacionados con la adquisición del inmueble.
En algunos casos, nos encontramos obligados a declarar un inmueble por el “Valor de Referencia del Catastro”, con el que no estamos de acuerdo por considerarlo muy por encima del valor real de mercado. En ese caso, debemos liquidar el impuesto sobre un valor superior (aunque no estemos de acuerdo) y posteriormente solicitar una devolución de ingresos indebidos a la Administración Tributaria, aportando un informe de tasación que justifique que el valor real de mercado es inferior, y esperar que lo acepten y nos devuelvan lo pagado.
Por otro lado, también afecta a:
- IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas):
- Si tenemos un inmueble alquilado, podremos deducir amortización aplicando un coeficiente del 3% sobre el mayor entre el valor catastral de la construcción y el valor de adquisición (de la parte correspondiente a la construcción). El suelo no se amortiza.
- En caso de transmisión, puede generarse una ganancia patrimonial determinada por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Aquí sí se tienen en cuenta los impuestos y gastos relacionados con la adquisición y transmisión.
En ambos casos, interesa tener un valor de adquisición alto, por lo que conviene considerar estos gastos para reducir la carga fiscal.
- IIVTNU (Plusvalía Municipal): en los últimos años puede liquidarse este impuesto por dos métodos, el que resulte más beneficioso:
a) Método objetivo: basado en el Valor Catastral del suelo
b) Método real: según la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión (según escritura, sin incluir gastos o impuestos).
Como puedes ver, existen diversos criterios de valoración de los inmuebles según el impuesto de que se trate. Para evitar problemas con Hacienda y gestionar tus impuestos de la forma más eficiente posible, no dudes en contactarme y lo hablamos.