El tema de los arrendamientos ha venido siendo muy controvertido en lo que respecta a su tratamiento fiscal en este país, ya que si lo consideramos como actividad económica podemos optar a ciertos beneficios y ahorro de dinero, pero solo se considera como tal cuando cumple unos criterios determinados.
¿Es el arrendamiento de inmuebles siempre considerado actividad económica?
Inicialmente, el arrendamiento de inmuebles no se considera una actividad económica como tal ya que, según el criterio de la administración, no es necesario disponer de medios materiales ni humanos para ejercer dicha actividad.
¿En que nos puede beneficiar considerar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica?
La consideración de actividad económica nos influye en la estimación del rendimiento neto del tributo referente al IRPF.
Así pues, también tiene implicaciones respecto a:
- La exención en el Impuesto sobre el Patrimonio de las empresas familiares
- La reducción en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones del valor de negociones familiares o de las participaciones en empresas
- Y al Impuesto sobre Sociedades, como por ejemplo respecto al tipo aplicable a las empresas de reducida dimensión, como se explicará más adelante.
Cuándo adquiere consideración de actividad económica?
El alquiler de inmuebles, puede ser bien desarrollado por personas físicas como por sociedades, y en ambos casos, se acostumbraban a aplicar los mismos criterios a efectos de considerarlos como una actividad económica o no.
Estos criterios establecidos en el art. 27.2 de la Ley IRPF (LIRPF) son:
- Disponer de un local afecto a la actividad
- Una persona empleada a jornada completa.
Consideración de local
El local debe ser de uso exclusivo para el desarrollo de la actividad de arrendamiento de inmuebles.
Puede ser utilizada una parte del local, siempre y cuando la parte utilizada para dicha actividad sea materialmente identificable y separado e independiente del resto. En ambos casos el local debe ser exclusivo para el desarrollo de la actividad y no utilizado para fines particulares
Consideración de persona empleada
La persona empleada debe prestar los servicios relacionados con la gestión de la actividad del arrendamiento, como puedes ser:
- Búsqueda de inquilinos
- Gestión de reclamaciones
- Fijación de los precios
- Trato con bancos, proveedores y clientes
- Supervisión y aprobación de presupuestos de reparaciones y mantenimiento de edificios
- Atención de dudas de los arrendatarios
- Llevanza de la contabilidad
- Control de cobros
- etc
Y trabajar a jornada completa, con lo cual la DGT (Dirección General de Tributación) rechaza como válido dos personas contratadas a media jornada, la Ley exige la Jornada Completa.
Ambos requisitos son necesarios pero no suficientes
El TEAC, en su resolución del 28 de mayo de 2013 estableció que para que exista actividad económica, a parte de los dos requisitos anteriormente citados, debe existir una carga de trabajo mínima que justifique la operativa realizada.
Si se cumplen todos los requisitos, entonces la sociedad, en su caso, seria considerada como una compañía con actividad mercantil y no patrimonial, y a efectos de IRPF se considerarían los ingresos derivados del arrendamiento como una actividad económica y no como un rendimiento del capital inmobiliario, permitiendo la primera opción deducir mas gastos y un régimen mas beneficioso.
Tipo aplicable a las empresas de reducida dimensión en el Impuesto sobre Sociedades
No procede aplicar el tipo reducido del Impuesto sobre Sociedades previsto para las empresas de reducida dimensión a entidades que no realizan actividades económicas, ya que la aplicación del tipo reducido tiene como objetivo incentivar a las pequeñas y medianas empresa para que reactiven inversiones y empleo, y dicho objetivo estaría ausente en las sociedades de mera tendencia de bienes.
Posiciones TEAC vs Tribunal Supremo
El criterio de la persona empleada ha venido siendo discutido en diversas ocasiones, habiendo diversas consultas y resoluciones de la administración contradictorias entre sí, considerando algunas que dicho criterio era aplicable tanto a sociedades como a personas físicas, y considerando otras, siendo esta la dirección mas habitual en los últimos tiempos, que la persona contratada no era determinante para considerar el arrendamiento como actividad económica en sede de sociedades mercantiles, especialmente en el caso de entidades que aplicaran el régimen especial regulado en el art 53 TRLIS, relativo a bonificaciones en la cuota del Impuesto de sociedades para entidades que se dediquen exclusivamente al arrendamiento de viviendas.
La contradicción la encontramos entre el Tribunal Supremo y el TEAC. La Audiencia Nacional, el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) y la DGT han entendido que la finalidad del precepto de la LIRPF es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda considerarse como una actividad empresarial.
En cambio el Tribunal Supremo a fecha del 8 de noviembre de 2012 entiende la actividad empresarial como la actividad que se desarrolla y puede contar con cierta organización para dicho efecto, el cual puede ser la existencia de empleados o no. En cambio la TEAC en su Resolución de 2013 señalaba local y empleados como requisito esencial, siendo esta más restrictiva.
Unificación de la Doctrina: resolución 00622/2016 de 5 de julio
Como hemos expuesto, al ser un criterio controvertido, sobre todo en lo que respecta a su aplicación en los regímenes especiales del impuesto, el TEAC se ha visto obligado a UNIFICAR LA DOCTRINA, en su Resolución 00622/2016 de 5 de julio en la que en conclusión determina que:
“el concepto de actividad económica al que alude el apartado 1 del artículo 53 del Real Decreto Legislativo 4/2004 de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), debe cumplir los requisitos contenidos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para que resulte de aplicación el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas y, por tanto, la bonificación en cuota prevista en él.”
Esperamos que os haya sido útil la información, aun así siempre es bueno contar con la opinión y trabajo experto de una asesoría fiscal. Si tenéis cualquier duda o consulta no dudéis en contactar-nos.
